Ratgeber:
Schritt für Schritt zum Immobilienkauf
Um zu entscheiden, ob ein Immobilienkauf für Sie Sinn ergibt, sollten Sie folgende Überlegungen anstellen:
Ist ein Kauf tatsächlich vernünftiger als das Mieten einer Immobilie? Und wenn kaufen, dann eher eine Wohnung in einem Mehrfamilienhaus oder tatsächlich ein eigenes Haus?
KAUFEN ODER
MIETEN?
Das spricht fürs Mieten:
Das spricht gegen das Mieten:
Das spricht für Eigentum:
BRAUCHT ES ÜBERHAUPT
EINE MAKLERIN BZW.
EINEN MAKLER?
Natürlich können Sie auch eine Immobilie „von privat“ kaufen.
Immer wieder bieten Eigentümerinnen und Eigentümer eine Immobilie direkt zum Kauf an, um sich die Provision für die Maklerin bzw. den Makler zu sparen.
Aber: Ist die Maklerin/der Makler tatsächlich nur ein entbehrlicher Teil im Kaufprozess? Wir meinen Nein. Denn als unparteiische Vertretung zweier Seiten kann sie/er auf Augenhöhe vermitteln, während Privatverkäuferinnen und Privatverkäufer sicher ihre Interessen in den Vordergrund stellen würden.
In einem Kaufprozess hat die Maklerin bzw. der Makler die Aufgabe, beide Parteien aufzuklären, zwischen den Interessen zu vermitteln und auftretende Probleme bereits im Ansatz zu erkennen und zu vermeiden. Die Fachkompetenz eines Immobilienmaklerunternehmens
7 Argumente für die Maklerin bzw. den Makler
- 1Sie haben die Expertise beim Preis. Sie kennen sämtliche Vergleichsobjekte im regionalen Markt und können somit eine Immobilie preislich perfekt einordnen.
- 2
Sie kennen alle Abläufe und Reglementarien. So spart man Zeit, Geld und Ärger.
- 3
Sie prüfen die Objektunterlagen (z. B. Grundbuchauszüge und Teilungserklärungen) und schützen damit vor wertmindernden Faktoren, die für Unkundige nicht erkennbar sind.
- 4
Sie verfügen über ein starkes Netzwerk. Egal ob Notariat, Finanzierungsmöglichkeiten, Handwerksbetriebe oder Architekturbüro – die Wege zu den richtigen Personen und Institutionen sind deutlich kürzer.
- 5
Sie halten alle für die Finanzierung erforderlichen Objektunterlagen bereit. So werden Zeitverzögerungen vermieden, was gerade bei den derzeit steigenden Zinsen bares Geld sparen kann.
- 6
Sie erklären der Käuferin oder dem Käufer den notariellen Kaufvertrag. Auch wenn Maklerinnen und Makler keine Rechtsberatung geben dürfen, ist man so bereits ein Stück weit für die Beurkundung gewappnet und wird nicht unangenehm überrascht.
- 7
Wenn gewünscht, sind sie bei der Übergabe der Immobilie federführend. Sie erstellen das Übergabeprotokoll, halten die Zählerstände fest und kontrollieren, ob sich die Immobilie in dem Zustand befindet, der vertraglich vereinbart wurde.
WOHNTRAUM
FINDEN
Sie haben sich für den Kauf einer Immobilie entschieden? Dann los, finden Sie Ihren persönlichen Wohntraum.
Ein solcher Traum wird meist in Form eines Exposés beschrieben. Ein solches Exposé gibt Ihnen einen ersten Eindruck von der Immobilie. Hier gilt es, richtig zu lesen und richtig zu verstehen.
Darauf sollten Sie bei der Suche nach einer Immobilie achten:
PASST DER KAUFPREIS?
Das Wissen um einen marktgerechten Immobilienpreis ist zentral. Ein erster Schritt kann das Durchführen einer Online-Immobilienbewertung sein. Gute Maklerunternehmen bieten für diesen Zweck spezielle Tools auf ihrer Website an. Eine solche technische Lösung gibt Ihnen auf Basis weniger Angaben bereits eine gute Idee, ob der aufgerufene Kaufpreis deutlich zu hoch oder angemessen ist. Nichtsdestotrotz handelt es sich bei einer solchen Schnellbewertung nur um ein auf Daten basierendes Ergebnis, das die individuellen Faktoren einer Immobilie nicht vollumfänglich berücksichtigen kann.
Der beste Weg, um eine genaue Schätzung des Immobilienpreises zu erhalten, besteht darin, sich an Immobilienprofis zu wenden, die den Markt gut kennen. Wir als Maklerunternehmen können Ihnen helfen, zu verstehen, welche Faktoren den Wert einer Immobilie beeinflussen, und Ihnen eine realistische Schätzung des Wertes geben. Für eine erste Tendenz empfehlen wir den Online Preis-Check auf der Website.
AUGEN AUF BEI DER
BESICHTIGUNG
Die Besichtigung einer interessanten Immobilie kann der Beginn einer großen Liebe sein oder auch eine sofortige Enttäuschung.
Erst beim echten Betreten eines Hauses oder einer Wohnung bekommt man ein tatsächliches Raum- und Wohngefühl.
Können Sie sich vorstellen, dort zu leben? Im ersten Schritt ist es an sich egal, ob eine Maklerin bzw. ein Makler mit Ihnen einzeln besichtigt oder ein sogenanntes „Open House“ – also eine Besichtigung mit mehreren Interessierten – durchführt. Beim zweiten Termin sollten Sie aber unbedingt auf einen Einzeltermin bestehen. Diese „Probefahrt“ darf dann schon in Begleitung von handwerklichem Fachpersonal oder einer Architektin bzw. einem Architekten erfolgen, die mit professionellem Blick mögliche Mängel erkennen und gleichzeitig Ihre Veränderungswünsche einpreisen können. Grundsätzlich gilt für alle Mängel: „gekauft wie gesehen“, es sei denn, ein Mangel wird bewusst/arglistig verschwiegen. Und falls Sie sanieren bzw. verändern möchten: Denken Sie an Lieferzeiten, Rohstoffpreise und die Verfügbarkeit von handwerklichem Fachpersonal. Hier entstehen Kosten, hier verschiebt sich mit einiger Sicherheit ein Einzugstermin
Darauf sollten Sie bei einer Besichtigung achten:
Diese Fragen sollte man stellen:
FINANZIERUNG
Sie haben sich für den Kauf entschieden. Nun geht es darum, auch die Finanzierung sicherzustellen.
Denn nur die wenigsten Käuferinnen und Käufer haben einen so hohen Geldbetrag einfach auf dem Konto. Wichtig: Die vorläufige Finanzierungsbestätigung ist die Voraussetzung für den Einstieg in die Preisverhandlung. Ansonsten nimmt Sie keiner ernst.
Bitte bedenken Sie: Der Kaufpreis ist zwar der größte Posten beim Immobilienkauf, doch stets entstehen teilweise erhebliche Zusatzkosten in Form von:
Einige Fakten rund um die Finanzierung:
Beispiel für ein typisches Annuitätendarlehen:
Grundsätzlich gibt es zwei Möglichkeiten für eine Finanzierung: Man wendet sich an die Bank seines Vertrauens oder man geht zu einer Finanzierungsberatung. Viele Immobilienmaklerinnen und Immobilienmakler bieten selbst diese Dienstleistung an oder haben ein Partnerunternehmenoder eine Bank, mit dem/der sie hierzusammenarbeiten.
Finanzierung über die Bank: Die Bankberaterin bzw. der Bankberater kennt Sie seit Jahren? Gut, denn sie bzw. er hat
in der Regel auch volle Entscheidungskompetenz über eine schnelle Zu- oder Absage. Manchmal bekommt man den Termin bei der Bank aber nicht sofort.
Finanzierung über eine Vermittlerin/einen Vermittler: Eine solches Unternehmen kann alle Banken anbieten
und damit auch den besten Zins. Eventuell sind dieChancen auf eine Zusage höher, denn die Finanziererin/der Finanzierer will zeitnah eine Lösung finden, da sie/ervon einem Abschluss direkt profitiert.
DER EIGENTLICHE KAUF
EINER IMMOBILIE
Der Kauf einer Immobilie ist ein rechtlich sehr komplex geregelter Vorgang. Im Falle der Finanzierung einer Immobilie greift in Deutschland das Grundpfandrecht:
Da die Bank vor Auszahlung des Kreditbetrags die Immobilie als Sicherheit haben möchte, erlaubt die Verkäuferin bzw. der Verkäufer der Bank bereits vor Eigentumsübergang an die Käuferin/den Käufer das Grundbuch mit den entsprechenden Grundschulden zu belasten. Das ist alles im Vertrag unter Vorwegbeleihung bzw. Grundschuldbelastungsvollmacht geregelt.
Das gesamte Prozedere ist nicht gerade günstig: Das Notariat berechnet für seine Arbeit einen Prozentsatz vom Kaufpreis. Je nach Bundesland gelten leicht andere Sätze. Auch das Amtsgericht wird eine Rechnung stellen.
Einige Fakten rund um die Finanzierung:
Notartermin: Das sollten Sie fragen.
Übergabe: Ihre To-do-Liste.
ENDLICH
EIGENTÜMERIN
BZW. EIGENTÜMER
Glückwunsch, Sie sind jetzt Eigentümerin bzw. Eigentümer Ihrer eigenen Immobilie.
Nun gilt es, weitere Fragen zu stellen, um für die Zukunft sicher zu sein. Welche Überlegungen Sie als Erstes anstellen sollten, verraten wir Ihnen hier.
Welche Versicherungen brauche ich?
SANIERUNG, INVESTITION,
WERTERHALT UND
WERTZUWACHS –
Ratgeber:
Schritt für Schritt zum Immobilienkauf
Bereits bei Ihrer ersten Begehung haben Sie sich mit einer Umgestaltung oder einer Sanierung der Immobilie beschäftigt?
Das kann durchaus Sinn ergeben. Zunächst einmal stellen Sie sich die Frage, was Ihr aktuelles Budget noch hergibt.
Im nächsten Schritt sollten Sie aktuelle Rohstoffpreise sowie Verfügbarkeit und Preise von handwerklichen Fachkräften in Erfahrung bringen. Sie sind selbst geschickt und packen gerne an? Dann sollten Sie abklären, was Sie selbst machen können und wann Sie für derartige Arbeiten Zeit erübrigen können.
Bitte beachten: Gemäß Gebäudeenergiegesetz (GEG) können Sie verpflichtet werden, ein Gespräch mit einer Energieberatung zu energetischen Maßnahmen zu führen. Informieren Sie sich bei einer Energieberaterin oder einem Energieberater über die gesetzlichen Regelungen!
Hohe Investitionen wie der Einbau einer neuen Heizung oder die Montage von Photovoltaik sollten gut überlegt sein: In welchem Zeitraum amortisiert sich eine solche Investition? Steigt der Wert meiner Immobilie dadurch nachhaltig?
Wichtige Maßnahmen zum Werterhalt:
Die wichtigsten Investitionen, die nachhaltigen Wertzuwachs versprechen:
WIEDER
VERKAUFEN?
Irgendwann wird es auch Veränderungen in Ihrem Leben geben, die einen Wechsel in eine neue Immobilie nach sich ziehen.
Ein neuer Job in einer anderen Stadt? Mehr oder weniger Platzbedarf? Einfach mehr Lust auf ländliche Idylle oder aber Stadtluft? Die Gründe für den Wechsel einer Immobilie sind vielfältig. Für den Immobilienverkauf gibt es einige Fristen, die Sie als Eigentümerin bzw. Eigentümer natürlich kennen sollten.
Am wichtigsten ist die sogenannte „Spekulationsfrist“. Für Ihre selbst genutzte Immobilie gilt eine Spekulationsfrist von zwei Jahren plus Restjahr des Kaufjahres. Nehmen wir an, Sie haben eine Immobilie im September 2019 gekauft, dann beginnt die Spekulationsfrist von zwei Jahren im Januar 2020.
Bewohnen Sie Ihre Immobilie allerdings nicht selbst, sondern vermieten diese, dann gilt eine Spekulationsfrist von genau zehn Jahren ab Kaufdatum. Die fällig werdende Einkommensteuer („Spekulationssteuer“) bezieht sich auf den Zugewinn minus von Ihnen getätigte Investitionen.
Egal ob Kaufen oder Verkaufen – gerne haben wir Ihnen gezeigt, was eine Maklerin oder ein Makler so alles leistet und wo wir helfen können. Denn das können wir Ihnen zusichern: Mit uns werden Sie Fehler vermeiden, keine Fristen verpassen und unterm Strich Geld sparen. Zusätzlich zu allem Handwerkszeug verfügt ein regional tätiges Immobilienmaklerunternehmen immer auch über weiteres wichtiges Detailwissen und über das richtige Netzwerk und die richtigen Kontakte.
Lassen Sie uns gerne einfach über Ihre Themen sprechen.
IHR TIPP IST UNS WAS WERT –
WERDEN SIE EGGER & GRAF TIPPGEBER
Sie kennen in der Familie, im Freundeskreis, im Bekanntenkreis, im Job, oder im Verein einen potenziellen Immobilienverkäufer?
Ob sofort oder in naher Zukunft kann sich Ihr Tipp für Sie auszahlen. Tippgeber erhalten von uns nach einer erfolgreichen Vermittlung bares Geld.
